Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người trong nước đứng tên hộ quyền sử dụng đất trước đây không phải là một vấn đề hiếm xảy ra. Điều này đã dẫn đến việc phát sinh những tranh chấp không đáng có, trong đó có vấn đề liên quan đến phân chia lợi tức từ bất động sản. Lợi tức, theo Khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2015, là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản. Thông thường, lợi tức thường được trị giá thành một khoản tiền nhất định. Như vậy, hiện nay các quy định về lợi tức được áp dụng như thế nào? Qúy bạn đọc hãy cùng Luật Emerald tìm hiểu nhé!
1. Các quy định liên quan đến lợi tức
Khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định, lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản.
Chủ thể có thể xác lập quyền sở hữu đối với lợi tức theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó.
Khi bị người khác chiếm giữ lợi tức không có căn cứ pháp luật, chủ sở hữu có quyền yêu cầu hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
2. Tranh chấp thực tế
2.1. Tóm tắt tình huống
Bà A là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Do bà A (cô họ ông C) có nhu cầu về Việt Nam sinh sống để dưỡng lão, nên bà A có nhờ ông H1 (ông nội C) và ông M (ba của C) để tìm mua đất. Ngày 24/10/2017, bà A có nhận chuyển nhượng thửa đất số 82 diện tích 2.480m2 và thửa đất số 85 diện tích 350m2, hai thửa đất liền kề tại Ấp B, xã B, huyện C tỉnh Tiền Giang từ ông N và bà H với giá 1.500.000.000 đồng. Khi tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng, do bà A là Việt kiều, quốc tịch Mỹ, chưa hồi hương hay thường trú ở Việt Nam nên chưa được đứng tên quyền sử dụng đất do đó, bà A thống nhất để ông C đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dùm bà A.
Sau đó, bà A đã tiến hành bỏ tiền bạc để tôn tạo thửa đất như trồng cây ăn trái, xây nhà canh, chuồng gà, chuồng chó,… tổng cộng số tiền đầu tư mà bà A phải bỏ vào thửa đất là 237.148.118 đồng.
Tháng 10/2019, bà A đã tiến hành xin các thủ tục xây nhà, cấp giấy chứng minh và hộ khẩu thì bị ông C ngăn cản. Ông C cho rằng bà A mua đất cho ông M, sau đó ông M cho anh hai thửa đất nêu trên nên ông C đứng tên trên hai thửa đất đó.
Bà A sau đó đã khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết:
1. Buộc bị đơn phải hoàn trả tiền mua đất là 1.500.000.000 đồng;
2. Buộc bị đơn hoàn trả 50% giá trị đầu tư trên đất, là 118.574.059 đồng.
3. Buộc bị đơn hoàn trả 50% phần giá trị đất tăng thêm, là 1.715.425.500 đồng;
Tổng cộng: 3.333.999.559 đồng.
Tại bản án sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 06/04/2022 Tòa án tuyên: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn hoàn trả 3.333.999.559 đồng. Sau khi hoàn trả số tiền nêu trên, ông C có toàn quyền đứng tên trên thửa đất.
2.2. Quan điểm của Luật Emerald
Yêu cầu hoàn trả số tiền mua hai thửa đất giá 1.500.000.000 đồng là có cơ sở hay không?
Trong vụ án này, bà A là người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông C là người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, có nhiều chứng cứ cho thấy rằng bà A là người trực tiếp đứng ra trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thậm chí cả ông M và ông C cũng thừa nhận. Cả hai ông có lời khai rằng người bỏ tiền ra là bà A, bà A cho hai ông tiền để nhận chuyển nhượng nhưng trên thực tế hai ông không có tài liệu chứng minh việc được bà A cho tiền để mua đất, bà A cũng không thừa nhận việc cho ông tiền để mua đất. Như vậy, việc bà A bỏ ra số tiền 1.500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng hai thửa đất số 82 diện tích 2.480m2 và thửa đất số 85 diện tích 350m2 từ ông N và bà H là sự kiện có thật được nhiều người làm chứng xác nhận. Như vậy, ông C đang đứng tên trên hai thửa đất được mua bằng tài sản của bà A, chính vì thế ông C muốn sở hữu tiếp tục hai thửa đất này phải hoàn trả lại số tiền 1.500.000.000 đồng cho bà A là hợp lý và có cơ sở.
Yêu cầu đòi lại 50% giá trị đầu tư trên đất với số tiền 118.574.059 đồng là có hợp lý hay không?
Đối với thực tế phần đất, ông M thừa nhận, bà A là người bỏ tiền ra tôn tạo và xây dựng, trồng cây, làm tường rào,… chứng tỏ bà A đang thực hiện việc sử dụng đất. Còn người các công việc chăm sóc, sửa chữa, quản lý là ông M, còn ông C là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, việc bà A yêu cầu đòi lại 50% giá trị phần đầu tư trên đất là có cơ sở, bởi lẽ chính bà cũng bỏ tiền ra làm tăng giá trị phần đất và tài sản trên đất, dù không trực tiếp quản lý. Trên thực tế, tòa án lập luận rằng: “Đây là quyền tự định đoạt của đương sự và cũng phù hợp với pháp luật nên được chấp nhận” là có lý lẽ.
Bà A có cơ sở để yêu cầu lấy lại 50% lợi tức từ hai thửa đất được không?
Về giá trị chênh lệch về quyền sử dụng đất do tăng giá trị. Đây được xem là lợi tức căn cứ theo khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2015: “Lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản”. Căn cứ chứng thư giám định giá, sự chênh lệch giá tại thời điểm xét xử và giá chuyển nhượng được xác định là 3.430.851.000 đồng. Đây được xác định là phần lợi tức tăng thêm do sự tăng lên về giá trị của hai thửa đất.
Đối với phần lợi tức tăng thêm này trong trường hợp của vụ án chưa có điều luật áp dụng. Căn cứ Điều 45 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật khi không có điều luật áp dụng có quy định: “Tòa án áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, án lệ, lẽ công bằng để giải quyết vụ việc dân sự khi không thể áp dụng tập quán, tương tự pháp luật”. Như vậy, liên quan đến xác định công sức đóng góp làm tăng giá trị nhà đất của người đứng tên hộ mua nhà, đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 06/4/2016 trên cơ sở Quyết định số 220/QĐ-CA về việc công bố án lệ của Chánh án TANDTC.
Nội dung án lệ được khái quát như sau: “Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu”.
Đối với việc áp dụng án lệ này, cần xem xét đến những khía cạnh liên quan đến: Chi phí người nhờ đứng tên hộ bỏ ra để mua đất là bao nhiêu? Người đứng tên hộ đã có đóng góp gì trong việc làm tăng giá trị của nhà đất hay không? Và nếu có đóng góp thì làm tăng giá trị của thửa đất lên bao nhiêu?
Trong vụ án này có các tình tiết tương tự với Án lệ số 02/2016/AL, cả hai vụ án đều có tình tiết người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất, nhờ người đứng tên hộ trên thửa đất. Đồng thời, xoay quanh vấn đề về việc đòi lại giá trị quyền sử dụng đất và xác định phân chia phần lợi tức sinh ra từ phần tài sản đó.
Căn cứ theo nguyên tắc áp dụng án lệ theo Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP áp dụng án lệ phải bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Như vậy, có thể căn cứ vào án lệ để giải quyết vụ án này.
Mặc dù không bàn cãi đến việc bà A là người bỏ toàn bộ số tiền 1.500.000.000 đồng ra để mua hai thửa đất đã được chứng minh qua lời khai của những người có liên quan và tài liệu, chứng cứ. Tuy nhiên, người đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ông C, và trực tiếp coi sóc, quản lý là ông M. Như vậy, mặc dù có đủ căn cứ để cho rằng bà A mới là người bỏ tiền ra mua đất và có trực tiếp sử dụng đất, ông C chỉ là người đứng tên hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng áp dụng tinh thần của Án lệ 02/2016/AL thì phải tính đến công sức bảo quản, giữ gìn và coi sóc của ông C trong quá trình làm tăng giá trị của hai thửa đất nêu trên. Do đó, ông C phải được hưởng một phần giá trị tăng thêm của thửa đất, tức là lợi tức từ thửa đất. Căn cứ chứng thư thẩm định giá, trị giá tại thời điểm xét xử của hai thửa đất là 4.930.851.000 đồng – trị giá đất tại thời điểm chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng = 3.430.851.000 đồng. Như vậy, 50% giá trị phần trị giá tăng thêm mỗi phần có giá trị là 3.430.851.000 đồng : 2 = 1.715.425.500 đồng. Tuy nhiên, không có đủ cơ sở để phân chia chính xác công sức của ông C đã bỏ ra, do đó, theo tinh thần của án lệ, xác định họ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm. Như vậy, bà A và ông C mỗi người được 50% giá trị phần tăng thêm của thửa đất là hợp tình, hợp lẽ.
Tóm lại, việc tòa án công nhận các yêu cầu của bà A đối với việc: buộc ông C hoàn trả tiền chuyển nhượng thửa đất là 1.500.000.000 đồng; hoàn trả 50% giá trị đầu tư trên đất và 50% giá trị tăng thêm của hai thửa đất đã dựa trên những tài liệu, chứng cứ khách quan, xem xét trên nền tảng tính công bằng để chấp nhận những yêu cầu của bà A để giải quyết vụ án có tình có lý.
3. Kết luận
Như vậy, trên tinh thần của án lệ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không nên nhờ người ở Việt Nam đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, hiện nay, pháp luật đã mở rộng hơn nhiều trường hợp để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 44 Luật đất đai năm 2024 quy định: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”. Đồng thời, ngay cả khi người đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người thân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người khác đứng tên hộ cũng sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro, chẳng hạn như tình huống của bà A trong bản án như trên.
Mặt khác, vấn đề người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mặt dù đã rộng thoáng hơn nhưng vẫn còn tồn tại những điều kiện nhất định. Do đó, rút kinh nghiệm từ những tình huống xảy ra trên thực tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người đứng tên hộ cũng nên lưu ý những cách để hạn chế rủi ro, chẳng hạn như: lập chứng cứ về nguồn gốc tiền mua đất; lập chứng cứ về thỏa thuận đứng tên dùm trên đất; lập chứng cứ về quá trình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…
Bên cạnh đó, án lệ số 02/2016/AL cũng nêu ra cách giải quyết công sức cho người đứng tên hộ trong việc quản lý, giữ gìn, tạo ra giá trị cho thửa đất. Mặc dù, tinh thần của án lệ được thể hiện trên cơ sở công bằng, thiện chí nhưng xét riêng trong bản án trên, với cương vị là người chi tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đột nhiên mất đi hai thửa đất và 50% phần lợi tức tăng thêm là thiệt thòi không nhỏ, chưa kể thời gian và tiền bạc, công sức đầu tư cho thửa đất. Vì thế, hãy cẩn trọng trong việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất! Bên cạnh đó, dù án lệ đã có cách giải quyết cho người có đóng góp công sức trên thửa đất nhưng lại không đưa ra cách thức cụ thể để xác định phần đóng góp, dẫn đến nhiều trường hợp phải chia đôi phần lợi tức gây ra sự bất bình đẳng và giải quyết quyền lợi của các đương sự chưa thật sự thỏa đáng.
Nhựt Anh
Trên đây là chia sẻ của Luật Emerald về “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người trong nước đứng tên hộ quyền sử dụng đất – Một số vấn đề về quyền sở hữu đối với lợi tức”. Nếu Quý vị cần giải đáp thắc mắc hoặc cần tư vấn về các vấn đề pháp lý, Quý vị có thể liên hệ trực tiếp đến hotline 1900 299 289 hoặc gửi câu hỏi đến website emeraldlawfirm.vn hoặc email Emerald.VAA@gmail.com để được hỗ trợ, giải đáp kịp thời. Trân trọng cảm ơn.